住宅ローン借り換え手数料

住宅ローン借り換え手数料が安い銀行は?

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住宅ローン借り換え手数料相場は?

住宅ローン借り換えを行う際に銀行に払わなければいけない手数料はいくらになるかご存知ですか?

 

毎月の返済金額や総返済額を減らすというという住宅ローン借り換えの目的を達成するためには手数料や諸費用のチェックと比較が欠かせません!効果的に借り換えを行うためにはどの銀行の諸費用が一番お得なのかをしっかりと把握しておくことが第一歩です。

 

金利が安い銀行を選んで借入れしたのに手数料が高くて結局損をしてしまった!そんな失敗を防ぐために手数料比較は大事なのです!

 

 

手数料・諸費用が一番安い住宅ローンは?

ポイント1でも書いたように住宅ローン借り換えによる節約効果を最大限に発揮するためには手数料・諸費用ができるだけ安い銀行を選ぶことが重要!手数料と諸費用が一番安い住宅ローンを見つけるには当サイトのランキングに掲載されている銀行をチェックするのが早道です!

 

具体的な金額を知りたいなら、それぞれの銀行の公式サイトに用意してある住宅ローン借り換えシミュレーションを試してみれば、あなたの場合に実際に必要な金額がわかるので正しく比較することができます。シミュレーションで一番お得な銀行を見つけ出しましょう。

 

現在の収入や住宅ローン契約、残高、返済額などさまざまな条件によってベストな選択は変わります。間違った銀行選びで後悔しないためにも複数の金融機関を比較することをおすすめします!

 

最低でも当サイトのランキング上位トップ3の銀行でシミュレーションと資料請求を行って必要な手数料や諸費用を比較することで失敗を防ぎましょう!

 

>>> じぶん銀行公式サイトのシミュレーションはこちらから

 

 

手数料が高いと借り換えで損する?

残高1000万円以上・返済期間10年以上・金利差1%以上というのが住宅ローン借り換えで得するための一つの条件の目安です。ここで注意しておかなければいけないのが、これはあくまでも目安でしかないということ!全てのケースに当てはまるものではありません。

 

注意しておかなければならないのが手数料と諸費用の問題。特に団信生命保険料と保証料が必要になる銀行の場合トータルの諸費用が100万円を超えることもあります。100万円も余計に必要になってしまったらいくら金利が安くて利息を節約できても結果的には損をします!失敗したくない方は事前にしっかりと調べておきましょう。

住宅ローン手数料安い銀行ランキング!【2017年3月のおすすめ!】

住宅ローン借り換え手数料シミュレーションで実際の金額をチェック!

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ここでは実際に住宅ローン借り換えをした場合手数料がいくらかかるのかをシミュレーションで計算して具体的に必要な金額を明らかにしていきたいと思います。

 

繰り返しになりますが、住宅ローン借り換えを効果的に行うためには金利比較だけではなく手数料比較・諸費用比較をしっかり行ってより条件の良い銀行を選ぶことが何よりも大切になります。

 

住宅ローン借り換えを失敗して後悔しないために、まずはシミュレーションを行って条件の良い金融機関を見つけ出しましょう。

 

それではそれぞれの銀行で用意している住宅ローン借り換えシミュレーションで手数料と諸費用がいくらになるのかを調べてみます。
借入の条件はローン残債が2000万円、残りの返済期間が20年間、2%の固定金利で借りているとします。

 

じぶん銀行のシミュレーション結果は?

まずは、じぶん銀行を利用した場合のシミュレーションです。(リンク先からすぐにシミュレーションをすることができます。)事務手数料 432,000円 登記関連費用(概算) 165,000円 となり諸費用の合計は597,000円という結果に。

 

じぶん銀行の場合には定率式のため、手数料定額方式の銀行と比較すると少し高めになりますが、団信保険料やシミュレーションでは出ない収入印紙税などがかからないため、トータルでは安くなっています。

 

新生銀行のシミュレーション結果は?

次に、新生銀行を利用した場合ですが、諸費用の合計は230,000円となりました。

 

新生銀行の場合保証料と団体信用生命保険料が無料で、さらに事務取扱手数料も54,000円〜162,000円と非常に条件が良いためにこれだけの負担で済みます。他にも繰り上げ返済手数料0円で金利も低いことからかなり条件が良いといえます。

 

ちなみに住宅金融支援機構の機構団信の場合上記の条件で必要となる特約料は残りの20年間合計で約78万円です。

 

団体信用生命保険をこれまで支払ってきたという方はそれが無料になるだけで金利差がなくてもメリットが大きいということがわかります。

 

逆にいえばフラット35など団体信用生命保険料を自分で支払わなければいけない住宅ローンを借り換え先に選んだ場合この負担が大きくなるということです。

 

現実的にかんがえると、現時点で条件がいい団信保険料無料の銀行から保険料が必要な銀行の商品に借り換えをすることはあまりないかもしれませんが、その際には注意が必要です。

 

住宅金融支援機構の返済シミュレーションを利用して残債2000万円、残りの返済期間20年間、2%の固定金利でARUHIフラット35で借り換えた場合のシミュレーションをすると

 

団体信用生命保険料も含めて、約1,200,000円の諸費用がかかるという結果が出ました。

 

事務取扱手数料も借入額の2.1%という定率方式が取られていることに加えて、団信生命保険料もかかるということで新生銀行とフラット35を比較した場合にはこれだけの諸費用の差が出るのです。

 

もちろん実際には金利の細かな差などもありますし、変動金利でさらに利息がかからない場合なども除いているのであくまでも概算のシミュレーション計算ですから誤差はありますが、大まかな目安にはなるはずです。

 

住宅ローン借り換えを考える場合、事務取扱手数料は定額タイプのもの、そして団体信用生命保険料は金融機関が負担してくれるものを選ぶと諸費用を安くおさえやすいと覚えておくことをおすすめします。

住宅ローン借り換えでなぜ手数料が大事なの?

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言葉の印象でよく誤解をしてしまいがちなのですが、住宅ローン借り換えとは実際には新しく他の銀行から住宅ローンを借りてこれまでのローンを完済することを言います。

 

そのため、住宅ローン借り換えだから手数料を含む諸費用が優遇されるといったことはありません。新規に借り入れるのと同じ程度の諸費用が必要になるのです。(つなぎ融資などは必要ないためその分の費用は安くなります。)

 

一般的に住宅ローン借り換えに必要な手数料などの費用は最低でも数十万円かかるといわれています。これは銀行や商品ごとに異なるため、ひとつひとつしっかりとシュミレーションを行いチェックしておくことが大事になります。

 

なぜなら、借換えの効果を最大限に発揮して返済負担を減らすためには新旧の住宅ローンに金利差があるだけでは不十分だからです。

 

借り換えで得するためには新旧ふたつのローンの金利差によって生じる利息の差額が、借り換えのために借りる住宅ローンで必要になる手数料、諸費用の金額を上回らなければいけません。

 

たとえば、金利差によって100万円利息が低減される場合でも、仮に諸費用が100万円必要になるとプラスマイナスゼロで金額面では全くメリットが無いということになります。

 

逆に手数料が安い銀行を選んで諸費用を50万円におさえることができれば、差し引き50万円の節約効果があるといえます。

 

さらにいえば金利差や残債が少なく、それよりも諸費用が多くかかるという場合にはマイナスになって損をしてしまうということもあり得るのです。

 

住宅ローン借り換えは総返済額を減らすということだけが目的ではないのですが、それでも金銭的なメリットが無ければその魅力は大きくダウンしてしまいます。

 

ですから、借換えを失敗しない、損をしないためには金利だけに注目するのではなく手数料が安い銀行を見つけ出さなければいけません。

 

そのためにはそれぞれの銀行の公式サイトで細かなポイントをチェックしなければいけないため、労力と時間がかかります。お得な金融機関をすぐに見つけたいという方は、当サイトのランキングでおすすめする銀行をまずはチェックしてください。

 

 

繰り上げ返済手数料無料はあたりまえ?

当サイトのランキングに掲載している銀行はすべて繰り上げ返済手数料が無料になっています。そのため、今ではあたりまえの条件のように錯覚しがちですが、これは条件の良い住宅ローンしか実現していません。

 

積極的に繰り上げ返済を行うことで、将来的な利息を低減できる、ライフスタイルに合った返済ができるため繰り上げ返済を活用していきたいのですが、手数料が必要な場合には気軽に行うことが難しくなります。ですから条件の良い銀行選びの目安として繰り上げ返済手数料に注目してみることをおすすめします。

 

当サイトでは住宅ローン借り換え手数料をしっかりと比較したうえでさらに現在いちばん条件の良い銀行をご紹介しています!

 

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住宅ローン借り換え手数料のキャンペーンとは?

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住宅ローンの借り換えでメリットを受けるためには手数料・諸費用が安い銀行を選ぶ必要があります。さらに効果を高くするための方法としてキャンペーンの活用があります。

 

銀行だけではなく住宅金融専門会社など金融機関の間の顧客獲得競争が激しくなった現在、とくに長期間優良な顧客を囲い込むことができる住宅ローンは非常に重要な商品になっているのです。

 

そのため、地方銀行だけではなく、ネット銀行や大手都市銀行など大小さまざまな金融機関が住宅ローンに関するキャンペーンを行うことで、少しでも多く新規顧客を獲得することを狙っているのです。

 

このキャンペーンを有効に利用して金利や手数料の優遇をうけることで好条件の住宅ローン借り換えが可能になる場合があるのです。

 

とはいえ、キャンペーンは期間限定のことが多く、優遇を受けるためには細かな条件を満たす必要がある銀行もあります。

 

いつも行っているわけではありませんので、住宅ローン借り換えを考えている方は金融機関のホームページを定期的に確認することでキャンペーン実施時期を見逃さないようにしましょう。

 

金利割引サービス

キャンペーンとして多いのが金利の割引サービス。キャンペーン実施時期に契約をすると本来の金利から更に金利を低くしてもらえるというものが多くなります。またじぶん銀行はauユーザー限定の特典をつけるなど最近ではよりバリエーションが多くなっているのも特徴です。たとえ0.1パーセントの金利割引でもトータルで見れば数十万円節約できるのですから、積極的に活用しましょう。

 

キャッシュバック・商品券プレゼント

キャンペーン期間に契約をすると商品券が貰えたり、キャッシュバックが受けられるという企画です。たとえば楽天銀行のフラット35の場合定期的に楽天スーパーポイントがプレゼントされるキャンペーンを行っています。商品券の種類と金額はそれぞれの金融機関によって異なります。ただ、どの金融機関も数千万円にもなる借入金額と比較してみれば「お得な金額」とは言えないので、このキャンペーンはオマケ的な物として捉えるのが良いと思います。

 

商品券プレゼントキャンペーンは契約者全員が対象となりますが、こちらは抽選でのプレゼント。なので、キャンペーン期間中に契約をしても抽選に外れてしまうと何の意味もありません。このキャンペーンをしていてもキャンペーンと考えない方が良いでしょうね。
上記が主なキャンペーン内容となりますが、キャンペーンは「実施していたらラッキー」位の感覚で捉えるのが良いでしょう。あまりキャンペーンにこだわりすぎないようにすることをおすすめしますが、次の場合は話しが別、しっかりと確認しておくことをおすすめします。

 

手数料無料もしくは割引キャンペーン

これまでにも説明してきましたが、住宅ローン借り換えにおいて非常に大きなウェイトを占める事務取り扱い手数料が無料になったり、割引されることがあるのです。これは大手都市銀行やネット銀行が提供している住宅ローンではあまり行われていません。低金利の状態が続く現在、事務取扱手数料は銀行にとっても大きな収入源ですからそれを無料にすることは厳しいのです。

 

ですが楽天銀行フラット35の場合通常の手数料は借入額×1.404%(税込)ですが、返済口座を楽天銀行に指定した場合には借入額×1.08%(税込)に割引されます。

 

それでは事務取扱手数料が無料になる銀行はないのでしょうか?これも実はよく探せばあります。ポイントは地方銀行や信用金庫など地域密着型の金融機関を探すことです。これらの中小金融機関は将来的に長期にわたって顧客を獲得するために、給与振込口座にする・公共料金お引き落とし口座にする・クレジットカードを作るといった条件付で事務取扱い手数料を無料にすることが実際にあるのです。

 

ただしこの場合、肝心の住宅ローンの借入れ条件が悪かったり、金利が高くなるというデメリットがあるので、その点も踏まえてトータルでお得になるのかどうかをしっかりとシミュレーションして比較する必要があります。

住宅ローン借り換えの注意点にはどんなものがある?

会議
借り換えとなると、結局、新規に住宅ローンを組むための時間と労力と費用、それに加えて一括返済するための時間と労力と費用がかかります。

 

それを考えると、2回目とはいえ、失敗しない、損をしないための労力を考えれば初めての時以上に大変なことになりそうです。

 

それだけの時間と労力と費用を掛けるからには、かなりのメリットが得られなければ意味がありません。

 

大雑把に見積もってみると、

 

借換えメリット = 残りの借り入れ金額 × 金利差 × 残りの借り入れ期間 ÷ 2

 

という計算になりますが、今は、シュミレーションできるサイトが増えていますのでそこで試してみた方がいいでしょう。

 

一般的には、

  • 残りの借入額:1000万円以上
  • 金利差:1%以上
  • 残りの借入期間:10年

 

が得するための条件のボーダーラインになるといわれています。ただ、実際のところ、ケースバイケースというほうが正確で、個別の契約内容によるところが大きいといえます。

 

特に最近では非常に条件が良い住宅ローンを提供している銀行が増えてきていることもあり上の条件をすべて満たしていなくても十分に効果をあげることができる場合多くなっています。

 

そしてつい、金利差ばかりに目が奪われますが、決して忘れてはいけないのは、手数料を含む諸費用についてです。

 

諸費用のかかり方は、個別の契約によって全く変わってきますので、思わぬ高額の諸費用に金利差のメリットが吹き飛んでしまう場合もあるので、慎重に現在の契約内容と新たに借りようとする契約内容をきちんと見直し、検討する必要があります。

 

また、返済を続けていく中で時間経過と共に、物件の担保価値が下がってきていることにも要注意です。

 

たとえ「新築」で購入し融資を受けた物件であっても、住宅ローン借り換え時には当然「中古」物件になります。ほんの短い期間しか住んでいなくても中古は中古、その価値は大きく下がるのが普通です。

 

新たに物件価値を査定された時、特にバブル期に購入した物件等では、担保割れ(借り入れたい金額よりも、担保価値が低くなること)でオーバーローンが起きることも十分にありえます。

 

ただ、この担保割れについては、銀行により対応が異なり、最近では担保評価額よりも、返済能力を重視して貸し付けをしてくれる銀行もありますので、借り入れをしたい銀行の借り換え要件をしっかりと確認し、吟味することで回避は可能です。

 

その他に、物件面で考慮しておかなければいけないことは、市街化調整区域に建築されたりしたようなケースです。

 

この場合、新築時には提携する金融機関があり問題なく審査が通ったかもしれませんが、いざ借り換えとなった時は条件が厳しくなってしまうため審査が通らないということになりかねません。

 

また他には、建築基準法の法改正により建築基準を満たさない物件になってしまっていたという不可抗力としか言いようがないケースがあります。

 

直近では2007年に改正になっているので、それ以前に購入した物件であれば、まずは法的な側面についても確認しておいた方が良いでしょう。

 

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